באחד הטורים מן השבועות האחרונים דנו בתקלות מס העשויות לנבוע בעת מכירת דירת מגורים ובאפשרות להמיר פטור ממס בחיוב או להמיר חיוב במס בפטור, על מנת למנוע תקלות מס אלה. לאחרונה ניתן פסק דין הדן בדרך נוספת למניעת תקלת מס, שהינה ביטול עסקה, תוך מתן תוקף לאפשרות הביטול גם בנסיבות בהן בעבר הסברה היתה כי הדבר בלתי אפשרי.
המדובר בפסק הדין וע 8079/07 יצחק אהרון, שניתן על ידי ועדת הערר בחיפה. בפסק הדין נדונה סיטואציה כדלהלן: ביום 23.7.03 העניק סב במתנה לנכדתו דירת מגורים. המתנה היתה פטורה ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (מתנה לקרוב). ביום 12.1.07 (דהיינו שלוש וחצי שנים לאחר מכן) מכר הסב (העורר) דירת מגורים נוספת וביקש לגביה פטור ממס במכירת דירת מגורים. הפטור התבקש על פי הוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור ממס למכירת דירת מגורים אם וככל שהמוכר לא מכר דירה אחרת בפטור בארבע השנים קודם למכירה. הסב סבר, על פי ייעוץ שקיבל מעורך דינו, כי הענקת הדירה במתנה לנכדה איננה נחשבת כ – "מכירה" לעניין סעיף זה, דהיינו אינה "שורפת" את הזכאות לפטור ממס. אלא שהמדובר בטעות – בהתאם להוראות הסעיף מתנה שאינה שורפת את הפטור הינה אך ורק מתנה "לילדו או לבן זוגו" של נותן המתנה – ולא מתנה לנכדה. לפיכך, בעת מכירת הדירה בשנת 2007, לא קיבל מנהל מיסוי מקרקעין את בקשת הפטור, והוציא חיוב במס לעורר בגין המכירה. מרגע שגילה העורר את הטעות ביקש לבטל את המתנה לנכדתו (אף הנכדה הסכימה לכך) ולהעניקה לבנו. ואולם מנהל מיסוי מקרקעין סרב לכך בנימוק שהמתנה נטעה שורשים בקרקע המציאות – הדירה נרשמה על שם הנכדה, והנכדה אף קיבלה חזקה והשכירה את הדירה. בנסיבות אלה של "נטיעת שורשים", טען המשיב, לא ניתן לבצע ביטול עסקה וזאת בהסתמך על ההלכה הידועה והמנחה של בית המשפט העליון בעניין עידית זמר (ע"א 307/85).
הנושא הגיע להכרעת ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, וזו קיבלה את הערעור ואפשרה לעורר לבטל את העסקה ולהעניק את הדירה לבנו במקום לנכדתו. הועדה קובעת שתי הלכות חשובות: האחת – הועדה שבה וחוזרת על עמדתה ולפיה סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר תיקון טעות, חל גם ביחס לתיקון טעות משפטית, וזאת לרבות טעות באופן מיסויה של העיסקה. פסיקה דומה ניתנה על ידי ועדת הערר לאחרונה אף בעניין שטרן (וע 8043/07), פסק דין שאף הוא נסקר על ידינו לאחרונה.
השניה – וכאן עיקר החידוש – הועדה מקבלת את הטענה כי המוכר טעה בעקבות הטעיה של עורך דינו. לאור טעות זו, קובעת הועדה, יש לאפשר ביטול עסקה גם בנסיבות בהן נטעה העסקה את שורשיה בקרקע המציאות – כלומר גם בנסיבות בהן פ"ד עידית זמר פורש בעבר כמונע ביטול עסקה. נקבע שלא משך הזמן ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה אמורים לקבוע בשאלת הביטול אלא הסיבה לביטול היא הרלוונטית. ההטעייה שגרמה לטעות מהווה פגם בהענקת המתנה לנכדה, ועל כן גם בנסיבות בהן נקלטה העסקה במציאות הפגם מהווה טעות על פי סעיף 85 המאפשר את ביטול המתנה לנכדה. המדובר בקביעה עקרונית, שאנו סבורים שבהחלט יש לברך עליה בנסיבות: המדובר בטעות בתום לב כאשר העורר לא היה רשלן (התייעץ עם עו"ד בתחום המקרקעין והטעות היא של היועץ). בנסיבות אלה, אכן היה מקום לדעתנו להתיר איפוא את ביטול העסקה, ולמנוע את תקלת המס.