עסקאות חיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38 הפכו נפוצות בשנים האחרונות. המדובר בסיטואציה בה יזמים מתקשרים עם דיירים בהסכם לפיו בתמורה להקניית זכויות הבניה ליזמים (בד"כ על גג הבניין אך לעיתים גם בחצר) ישפצו היזמים את המבנה הקיים, יחזקו אותו בפני רעידות אדמה, יוסיפו מעלית ו/או אלמנטים נוספים ולעיתים גם יעניקו תמורה כספית.
המדובר במכר זכויות במקרקעין וזכויות בניה כנגד שירותי בניה, וככל עסקת חליפין אמורות להיות חבויות במס שבח, מס מכירה (רק ביחס לעסקאות לפני 1.8.07 עת בוטל המס ממילא) וכן במע"מ על מכירת הזכויות ועל קבלת שירותי הבניה. בנוסף – עשויות להיות חבויות בהיטל השבחה.
לאור הכוונה לעודד ביצוע פעולות כאמור של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, נחקקה חקיקה מקילה במספר מישורים: תוקן חוק המקרקעין על מנת להקל על דרישות הרוב לביצוע התקשרות כאמור. כמו כן ביחס להיטל השבחה התקבלה זה מכבר חקיקה מקילה המטילה 10% בלבד משיעור היטל ההשבחה הרגיל.
לאחרונה – אושרה ע"י ועדת הכספים של הכנסת חקיקה מקילה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין בקשר עם תמ"א 38. בהתאם להצעה שאושרה יחול פטור ממס שבח ומס מכירה ביחס לזכויות הנמכרות ע"י הדיירים עד גובה שוויין של הזכויות הנמכרות. הפטור הינו עצמאי דהיינו אינו מבזבז פטור קיים למכירת דירת מגורים, והוא יחול בהתקיים מספר תנאים:
א. מדובר אכן בפעולה בהתאם לתמ"א 38 – דהיינו במסגרת התוכנית יחוזק המבנה מפני רעידות אדמה.
ב. התמורה ניתנה בשירותי בניה – חיזוק, הרחבת יחידות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו. הפטור אינו חל ביחס לתמורה אחרת (כגון תמורה בכסף).
ג. לא מדובר בזכויות במקרקעין הנחשבות כמלאי אצל המוכרים.
אם וככל שתינתן תמורה אחרת (שאינה פטורה) היא תתחייב במס – יראו את הדיירים כאילו מכרו "זכות אחרת במקרקעין" ששווי הרכישה שלה (לצורך חישוב השבח) הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הדירה, כיחס שבין התמורה החייבת במס לבין שווי הזכות הנמכרת. לדוגמה: אם קיבלו הדיירים תמורה בשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק שערכה 100, וכן מזומן שערכו 20 – הם ימוסו על תמורה שערכה 20, כאשר הסכום שיוכר להם כעלות יהיה חלק יחסי מעלות הרכישה של הדירה שרכשו בעבר שערכו 1/6 (20 חלקי 120).
כמו כן, אושר כי מתן שירותי הבניה לדיירים (שיפוץ, חיזוק וכו') יהיה פטור ממע"מ.
החקיקה שאושרה ע"י ועדת הכספים כפופה עדיין השלמת חקיקה בקריאה שניה ושלישית של הכנסת, ואולם עם השלמת הליכי החקיקה יחולו ההוראות המקלות באופן רטרואקטיבי החל מ – 18.5.05.
חשוב להדגיש כי רכישת הזכויות ע"י היזמים תחוייב במס רכישה כרגיל וגם הרווח שינבע ממכירת הדירות הנוספות שייבנו יחוייב במס. במצב הדברים הרגיל הפעילות תיחשב כפעילות עסקית ועל כן תמוסה במישור העסקי (שיעורי מס מלאים וחיוב במע"מ). עם זאת, בנסיבות ספציפיות (ובהתאם לטיב ההתחייבות מול הדיירים) ניתן יהיה להעלות טענות לפיה הפעילות או חלקה הינה במישור הפרטי.
המשמעות של בניה במישור הפרטי עשויה להיות לעיתים זכאות לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ו/או חבות במס שבח בשיעור של 20% בלבד ביחיד (במקום מס שולי). לדעתנו – בכפוף לנסיבות הדבר עשוי להיות לעיתים אפשרי שכן אין מניעה כי יזם יפעל הן במישור העסקי והן במישור הפרטי שאושר לאחרונה בפסק הדין בעניין שמשון זליג. עם זאת, הנושא צפוי להיתקל בהתנגדות של רשויות המס (שאף הגישו ערעור על פ"ד שמשון זליג לביה"מ העליון) ועל כן יש להקפיד על ליווי משפטי ועל גילוי נאות.